MUTUO FONDIARIO

LE SEZIONI UNITE SI ESPRIMONO IN MATERIA DI LIMITE DI FINANZIABILITA’ DEL MUTUO FONDIARIO E RIQUALIFICAZIONE D’UFFICIO DEL CONTRATTO

MUTUO FONDIARIO

LE SEZIONI UNITE SI ESPRIMONO IN MATERIA DI LIMITE DI FINANZIABILITA’ DEL MUTUO FONDIARIO E RIQUALIFICAZIONE D’UFFICIO DEL CONTRATTO

Con Sentenza n. 33719 del 16.11.2022, le Sezioni Unite della Cassazione si sono pronunciate in merito alla sorte del mutuo fondiario concesso per un importo eccedente il limite di finanziabilità di cui all’art. 38 TUB e della relativa ipoteca.

Ai sensi dell’art. 38 TUB, il credito fondiario “ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili” e, al secondo comma, che “la Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto del valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti”.

Il CICR (Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio) ha stabilito quale limite di finanziabilità quello dell’ottanta per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, aumentabile al cento per cento in presenza di garanzie integrative.

Sulla validità del contratto di mutuo fondiario finanziato ultra soglia, si sono formati, nel corso del tempo, due diversi orientamenti giurisprudenziali:

– la Sentenza n. 26672 del 2013 ha escluso la configurabilità, nella violazione del limite del finanziamento, di una nullità virtuale per contrarietà a norme imperative. Infatti, secondo tale orientamento, la violazione della norma, pur se imperativa ai sensi dell’art. 38 TUB secondo comma, non è in grado di provocare la nullità del contratto poiché non incide sul rapporto contrattuale ma investe solamente il comportamento della Banca chiamata ad attenersi al limite stabilito. 

– con la Sentenza 17352 del 2017 gli Ermellini, pur condividendo il principio di esclusione della nullità testuale, hanno affermato che “la prescrizione del limite massimo di finanziabilità da parte della Banca d’Italia ex art 38 TUB secondo comma, si inserisce in ogni caso tra gli elementi essenziali perché un contratto di mutuo possa dirsi “fondiario”. Considerata quindi la nullità del contratto di mutuo, l’unica via percorribile per la salvaguardia degli interessi sottesi al sinallagma contrattuale è quella della conversione in un contratto diverso, non rilevabile d’ufficio ma su istanza di parte.

Bisogna inoltre ricordare che, successivamente alle pronunce di cui sopra, altre decisioni della Cassazione (Cass. n. 17439/2019 e n. 7509/2022) si sono discostate dalla tesi della nullità del contratto per la violazione di norme imperative. 

Tali pronunce, in maniera piuttosto decisa, si sono orientate verso una forte tutela della stabilità del sistema bancario diretta ad evitare una sovraesposizione della banca la cui possibilità di recupero dell’importo finanziato in sede di esecuzione forzata verrebbe compromessa nel caso in cui il mutuo eccedesse la quota di finanziabilità e sia considerato nullo e con esso anche la relativa ipoteca. 

Il superamento del limite di finanziabilità non comporterebbe quindi la nullità del contratto, ma solamente la sua riqualificazione come mutuo ipotecario.

Le Sezioni Unite, chiamate a dirimere la questione sollevata da questi orientamenti contrastanti, hanno affermato il seguente principio: “Qualora i contraenti abbiano inteso stipulare un mutuo fondiario corrispondente al modello legale (finanziamento a medio e lungo termine concesso da una banca garantito da ipoteca di primo grado su immobili), essendo la loro volontà comune in tal senso incontestata, non è consentito al giudice riqualificare d’ufficio il contratto, al fine di neutralizzare gli effetti legali propri del tipo o sottotipo negoziale validamente prescelto dai contraenti per ricondurlo al tipo generale di appartenenza (mutuo ordinario) o a tipi contrattuali diversi, pure in presenza di una contestazione sulla validità sotto il profilo del superamento del limite di finanziabilità, la quale implicitamente postula la corretta qualificazione del contratto in termini di mutuo fondiario”  (SS.UU. 33719/2022).

I principi su cui si fonda siffatta pronuncia sono presto detti:

• il limite di finanziabilità di cui all’art. 38 TUB, secondo comma, non risulta essere un elemento essenziale del contratto, poiché non configurabile come norma determinativa del contratto ma solamente come elemento specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto;
• non integra norma imperativa la disposizione, la cui violazione, se posta a fondamento della nullità, condurrebbe al risultato di pregiudicare l’interesse che la norma voleva proteggere (stabilità patrimoniale della banca);
• qualora i contraenti abbiano inteso stipulare un contratto di mutuo fondiario corrispondente al modello legale, essendo incontestata la loro volontà comune, il giudice non può riqualificare d’ufficio il contratto al fine di neutralizzare gli effetti del tipo negoziale scelto dai contraenti per ricondurlo al tipo generale di appartenenza.